昨日のワールドサテライトでやっていた２０代アパート経営について

事例として７４００万円の物件で頭金６００万、残りをローンで組み、新築のアパート1棟＋土地を購入としていた。初年度の利益は１４万とか言っていたが、騙されてはいけない。年利益が１４万なんて少なすぎです。
計算には、経費やローン金利などを組み込んで計算していているのかどうかはわからなかったけど、実質の利益はもっと低いはず。さらに、経過年でリフォーム等の必要もある為、リフォーム費用を賄うのに１０年で１４０万しかたまらない。長期で持てば持つほど絶対に赤字になる。６０００万以上の借金をしてまでのリスクではない。また空室率なども考慮にいれていない。空室率の心配をカバーする空室保証制度とか全室借り上げ保証とかあるが、こういうシステムは家賃を保証するものではないので特に注意が必要。
こういうのは、開発手数料をせしめるデベロッパーと高金利融資をする銀行しか儲からない仕組みになっている。この両者にとって大家の儲けなど眼中にない。低金利に悩み、運用資金に困っている人をターゲットに食い物にする建設業界と銀行は絶対に許せないと思わせる番組で、腹がたつ。事例の彼はインタビューに新築の自分の家で答えていたんですが、きっと数年後に手放す羽目になるでしょう。

自分と同意見の掲示板があった。
http://realestate.yahoo.co.jp/chiebukuro/detail/1384403428/
参考意見もあったので。

間に建築店や不動産業者などが入って、さんざんもうけるのです。
そのカスが貸主のものです。ボロアパートなど３０年も持ちません。
その通り、事例の物件も木造だったので３０年後にも維持管理をすべて自分でする覚悟を持ち、土地の利用に困っている人がしかたなく始めるのがアパート経営です。

その通りだと思います。土地持ちの人が節税対策などで仕方なくやる商売だと思います。土地もなにも持っていない人が参入するには、相当な良物件を探さないといけないです。

しかし、不動産投資の鉄則は、初歩段階は「長期保有しない」が原則です。
返済・修繕費を引いて５年を超えた時点で転売をするのです。
これを２〜３回繰り返し転売益を自己資金とし、長期保有する物件を所有する。という方法を取る事です。

いい手法です。と言えますが、元手資金を多く用意する一つの例ですので、結局は資金ががなければでき無い商売であると思います。

まとめると

新築アパートで儲けがでる人は、土地持ちの人だけ。土地と建物込みでローン購入したら絶対に儲かるわけがない。
自分が勉強したアパート経営のコツは、

• 長期保有はしない
• 売却益も考慮し、運用期間を考慮した利回りの良い物件を選ぶ。

要は、利便性が高く、建物の値段がつかない超過中古アパートを選ぶことである。